 Quelques conseils pour acheter un appartement ou une maison :
- Définir ses besoins
- Le logement idéal
- La capacité financière
- La recherche de votre Logement
- Concrétiser l'achat
- Les taxes liées à l'habitation
 Vos besoins:
Cela dépend déjà de votre situation personnelle, vous êtes célibataire, père de famille, jeune marié ?
Vous investissez pour vous loger le mieux possible, ou vous pensez déjà à la revente et à la plus-value à réaliser ? Les deux situations peuvent être complètement différentes.
Votre logement idéal:
Quel serait le logement idéal : ancien, neuf, en ville, à la campagne ?
Les commodités indispensables : écoles, commerce, transports, loisirs ?
Des travaux à réaliser....ou clés en main ?
Votre budget:
En premier lieu il faut aller voir votre banquier, pour faire le point sur votre capacité financière : l’apport, le montant du prêt, les frais annexes : notaires, agences immobilières… la durée du prêt, les taux d’intérêt.
Cela vous donnera une base qui sera le même pour tous les banquiers : revenu, taux d’endettement et montant maximum de l’emprunt.
Vous pourrez alors faire un bilan réaliste de vos possibilités, de définir au mieux vos impératifs, et d’évaluer les concessions à faire ou à ne pas faire.
Avec des taux d’intérêt bas et des loyers qui vont se stabiliser, l’investissement immobilier, malgré la crise actuelle, présente toujours des perspectives intéressantes à moyen et long terme.
Pour une première acquisition, pour un changement de logement, ou pour un investissement, la pierre restera toujours un élément fondamental pour les Français.
Par contre un investissement immobilier doit obéir aux mêmes règles qu’un placement financier : prudence et réflexion
La recherche :
Une fois que vous serez sûr de vos choix et de vos moyens financiers (voir plusieurs banques), il vous faudra contacter des agents immobiliers du secteur qui vous intéresse.
 Pour être encore plus performant sur ce point dans votre prospection, et aller plus vite, laissez tout simplement votre recherche détaillée sur notre site ici , elle sera immédiatement transmise à nos partenaires locaux sur le terrain. Elle sera également visible par tous les autres professionnels (agences, Notaires) du secteur que vous aurez choisi. Vous aurez ainsi avec 1 seule inscription, une diffusion maximale de votre recherche.
Lorsqu’un bien vous intéresse n’hésitez pas encore à prendre quelques précautions : visitez et revisitez à différents moments de la journée cela vous permettra d’apprécier l’environnement, faites le point avec l’agent immobilier sur les documents techniques : les diagnostics obligatoires(voir ici) , et demandez à l’agence ou au vendeur, tous les documents indispensables à l’élaboration de votre budget prévisionnel : dernier avis de taxe d’habitation et de taxe foncière, règlement de copropriété, justificatifs des charges des 3 dernières années, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, et le carnet d’entretien de l’immeuble.
Il faut également demander au vendeur de vous fournir un plan détaillé avec des cotes.
 Si vous achetez une maison :
Il est conseillé à l'acquéreur de vérifier que l'achat comprend toutes les dépendances, les fonds de terrain... Si le terrain est mal délimité, mieux vaut faire établir un plan par un géomètre.
Il est aussi recommandé de :
-Consulter le plan cadastral directement en ligne ou s'adresser à la mairie ou au service du cadastre,
-Vérifier qu'il n'existe pas de servitude (une restriction au droit de propriété immobilière comme le droit de passage par exemple),
-Vérifier s'il y a des murs mitoyens etc...
La Maison est dans un lotissement:
Si la maison est située dans un lotissement, l'acheteur doit demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : car il devra en effet en respecter les dispositions.
Il convient toutefois de se renseigner à la mairie pour savoir si le règlement et le cahier des charges sont toujours applicables ou, le cas échéant, si ce sont les règles d'urbanisme figurant dans le PLU (plan local d'urbanisme) qui s'appliquent
Vous achetez un appartement en copropriété:
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, l'acquéreur ne doit pas hésiter à se renseigner sur l'état des parties communes. Le vendeur (copropriétaire ) est tenu de porter à la connaissance de l'acquéreur le carnet d'entretien de l'immeuble, si celui-ci le demande.
Le propriétaire vendeur doit aussi porter à la connaissance de l'acquéreur, si celui-ci le demande, le diagnostic technique qui existe pour toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans. Ce diagnostic porte sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l'état des conduites, canalisations et équipements de sécurité. Le notaire doit obligatoirement porter ce diagnostic à la connaissance de l'acquéreur lorsqu'il s'agit de la première vente après la mise en copropriété de l'immeuble ou de toute vente intervenant dans les 3 ans suivant la date de diagnostic.
Il est conseillé à l'acquéreur de vérifier la surface du bien. En cas de vente d'un lot en copropriété, la superficie doit figurer dans le compromis de vente et dans le contrat de vente définitif, sous peine de nullité de l'acte.
Enfin, il est important pour l'acquéreur de s'informer sur le montant des charges qu'il devra acquitter et sur les gros travaux votés ou susceptibles de l'être (ravalement, toitures …). L'acquéreur peut notamment demander à voir le procès-verbal des dernières assemblées générales et consulter le règlement de copropriété chez le syndic de l'immeuble (pour connaître, par exemple, les quotes-parts de charges attachées au lot qui l'intéresse)
Faites-vous préciser que le montant des frais d’agence est bien compris dans le prix de vente
Concrétiser l'achat:
Votre choix est fait, vous avez « craqué » pour un bien qui correspond à votre capacité financière et à vos attentes, c’est le moment de votre premier engagement pour l’acquisition de ce bien immobilier :
L’avant-contrat ou « compromis » de vente, entre le vendeur et l’acheteur garantit les conditions et les étapes de la vente, les modalités de paiement et la procédure d’entrée en possession du bien immobilier.
Le compromis de vente aussi appelé « promesse synallagmatique de vente » engage de manière réciproque et irrévocable vendeur et acheteur, une fois les conditions suspensives remplies :
La promesse unilatérale d’achat, vous engage à conclure l’opération dés que le vendeur aura accepté la proposition.
Si une fois les conditions suspensives remplies, vous ne concluez pas la vente, vous perdrez le plus souvent les sommes versées lors de la signature de l’avant contrat (en principe 10% du prix de vente, Peut être négocié plus bas pour une vente importante)
La promesse unilatérale de vente : Le vendeur s’engage définitivement à signer l’acte de vente définitif
S’il ne conclut pas la vente (pour n’importe quelle raison) vous pourrez l’obliger par voie judicaire, et à défaut lui demander le remboursement de vos frais ainsi que le paiement de dommages et intérêts
Si l’acheteur, une fois les conditions suspensives remplies, ne veut plus conclure la vente, il perd les sommes qu’il a versées.
Sous peine de nullité, toute promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans les dix jours après sa signature.
Les obligations sont celles décrites plus haut sur les diagnostics obligatoires et les vices cachés.
Tous les agents immobiliers partenaires de tooimmo, sont des professionnels rompus à ces procédures, et faire une transaction immobilière avec un de ces professionnels c’est un gage de sérieux et de garantie, il s’occupe de tout et établit lui-même le compromis de vente.
La vente :
-La date d’entrée en possession du bien correspond en principe au jour de la signature de l’acte de vente chez le Notaire.
-Les frais d’acquisition ou « droits de mutation » s’élèvent à 5,09% du prix de vente depuis le 01/01/2006 (la commission de l’agent immobilier n’est pas comprise dans le prix et n’est pas soumise aux droits d’enregistrement)
-Les acquisitions de logement faisant l’objet d’une première mutation dans les 5 ans après l’achèvement des travaux, supportent une TVA de 19,6%, incluse dans le prix de vente, à laquelle s’ajoute un droit de mutation de0, 751% calculé sur le prix hors taxes (+0,10% au titre du salaire du conservateur des Hypothèques). Il en va de même des acquisitions de logement en état de futur achèvement.
-Les frais de mutation d’un logement neuf sont d’environ 2 à 3% du prix d’achat (dont les honoraires du Notaire) et payables par l’acquéreur.
Les taxes liées aux habitations :
La taxe d’habitation concerne les habitations meublées, elle concerne l’occupant (propriétaire ou locataire même à titre gratuit) au 1er janvier de l’année d’imposition
La taxe foncière, concerne les propriétés bâties en France, exonération de 2 ans pour les immeubles neufs à usage d’habitation principale ou secondaire, occupés ou non par leur propriétaire ( sous réserve de décision contraire pour la part communale) et ne concerne que le propriétaire au 1er Janvier de l’année d’imposition.
Exonérations en cas de vacances d’un immeuble d’habitation destiné à la location, à condition que celle-ci :
-soit indépendante de la volonté du propriétaire
-ait une durée de 3 mois au minimum
-affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location séparée.
|
